산단·영농형 태양광, 임대차 갈등 가능성 높아…분쟁 상시화에 대비 필요 > 정책/범

산업단지 지붕형 태양광과 영농형 태양광이 재생에너지 보급 정책의 핵심 축으로 자리 잡고 있다. 두 분야 모두 토지나 시설을 직접 매입하기 어려운 구조로 임대차 계약을 기반으로 사업이 추진되는 경우가 많다. 보급 속도는 빠르지만 계약 구조는 이를 따라가지 못하면서 법적 분쟁이 반복되는 양상이다.

산단 태양광은 공장 지붕을 활용하는 특성상 건물 소유주와 발전사업자가 분리되는 경우가 많다. 이 과정에서 지붕 사용 권한, 화재 및 보험 책임, 유지관리 범위를 둘러싼 갈등이 빈번하다. 특히 건물 매매나 임차인 변경이 발생하면 기존 계약의 효력이 흔들리면서 설비 철거 요구나 재협상으로 이어지는 사례가 나타난다.

산단 태양광 예시. AI 생성 이미지.

영농형 태양광 역시 임대차 기반 구조에서 유사한 리스크를 안고 있다. 농지 소유권 이전이 제한된 환경에서 임차 방식이 불가피하지만 실제 경작 여부와 농지법 적용을 둘러싼 해석 차이로 허가 취소나 원상복구 명령이 발생하는 경우가 있다. 경작과 발전을 병행해야 하는 사업 특성이 계약에 충분히 반영되지 못한 점이 원인으로 지목된다.

두 분야에서 공통적으로 나타나는 문제는 사업 주체 변경에 따른 계약 불안정성이다. 태양광 사업은 개발을 마친 뒤 다른 투자자에게 사업을 넘기거나 해당 발전소만을 운영하는 별도의 회사를 만들어 자산을 이전하는 구조가 일반적이다. 이 과정에서 기존 임대차 계약의 ‘임차인’이 바뀌게 되는데 관련 조건이 계약서에 명확히 정리되지 않은 경우 임대인이 이를 문제 삼거나 추가 금전을 요구하는 사례가 발생한다. 이미 설비가 설치된 이후에는 사업자의 협상력이 낮아져 불리한 조건을 수용하는 경우가 많다.

임대인 변경도 주요 리스크다. 태양광 설비는 법적으로 부동산이 아닌 공작물로 분류돼 새로운 토지 소유자에게 기존 계약을 그대로 주장하기 어려운 구조다. 토지 매매나 상속으로 소유자가 바뀌면 계약이 유지되지 않을 가능성이 있으며 설비 철거 요구로 이어지는 사례도 보고되고 있다. 실무에서는 재계약으로 해결하는 경우가 많지만 조건이 악화되는 경우가 일반적이다.

장기 계약 구조 역시 갈등을 키우는 요인이다. 산단과 영농형 태양광은 대부분 20년 이상 장기 임대차 계약을 전제로 한다. 그러나 고정 임대료 방식이 물가 변동을 반영하지 못하면서 시간이 지날수록 임대인의 불만이 커지고 추가 요구나 계약 해지 시도로 이어지는 사례가 늘고 있다. 개발 기간 동안 임대료가 발생하지 않는 구조도 분쟁의 원인이 되고 있다.

업계에서는 이러한 문제를 산업 구조와 제도 간 불일치에서 비롯된 것으로 보고 있다. 임차권 등기나 지상권 설정을 통해 리스크를 줄일 수 있지만 비용 부담과 임대인의 거부로 실제 적용은 제한적이다. 특히 소규모 사업자는 별도의 법적 보호 장치 없이 장기 리스크를 부담하는 구조에 놓여 있다. 

전문가들은 산단과 영농형 태양광 확대 정책이 지속될 경우 임대차 기반 분쟁이 대량으로 발생할 가능성이 높다고 보고 있다. 사업 주체 변경 시 권리 승계 기준을 명확히 하고, 장기 계약에 맞는 표준 계약서를 마련하는 등 제도 정비가 필요하다는 지적이다. 현재의 계약 중심 구조만으로는 보급 확대 속도를 안정적으로 뒷받침하기 어렵다는 평가다.